|
Begin 2001 heeft Patrimonium de volgende inventarisatie van het gebouw gemaakt.
De voorgestelde maatregelen, voor zover die betrekking hebben op het KJEB-deel,
moeten uiteraard beoordeeld worden door de KJEB. De maatregelen die
betrekking hebben op het huurkoop-deel moeten op zijn minst nog besproken worden
met de huidige bewoners / toekomstige kopers.
RENOVATIE GRUBBEHOEVE
VASTE UITGANGSPUNTEN EN VERBETERMAATREGELEN
l Technische inventarisatie
Gebouw
Technische inventarisatie geeft het volgende beeld:
installaties
- CV-W.T.W installatie vervangen;
- De inpandige liften moeten worden gereviseerd. De stopplaatsen moeten
worden aangepast zodat de liften op alle verdiepingen stoppen.
- Grubbehoeve heeft ook 2 uitpandige liften die later zijn bijgeplaatst. Deze
zijn van slechte kwaliteit en moeten worden vervangen
- De hydrofoors zijn onlangs vernieuwd en kunnen ongewijzigd worden
gehandhaafd
- De CVZ-kasten zijn onlangs vervangen en kunnen ongewijzigd worden
gehandhaafd
- De galerijverlichting c.q. armaturen en alle verlichting van
gemeenschappelijke ruimten dient te worden vervangen;
- Er moet bliksembeveiliging op het dak worden aangelegd
- De halofooninstallatie moet volledig vervangen worden
- De brandleidingen zijn in goede staat;
- De stortkokers vervallen;
- Het buitenleidingensysteem (rvs kokers voor bekabeling PTT, UPC) is in
goede conditie en kan worden gehandhaafd;
- De ventilatoren kunnen ongewijzigd gehandhaafd blijven. De ventilatie
ventielen worden vervangen en opnieuw afgesteld
- Opstelling ketelhuis: hoeft niet te worden verplaatst. Dus nieuw ketelhuis op
dak is niet nodig
- De deurdrangers functioneren matig tot slecht.
gevelschil
- Alle vloerdilataties (galerij en balkons) dienen te worden vernieuwd en
opgetrokken tot iets onder het niveau van de livingvloer;
- De hemelwaterafvoerputten moeten worden uitgeboord en vervangen volgens
het betoncontract;
- De waterdoorvoeren van het ene naar het andere balkon richting de
H.W.A.potten moeten vergroot worden. Door vervuiling veroorzaken ze extra
vocht belasting op balkon;
- Er is geen technische noodzaak om de vloeren te coaten maar dit kan wel op
langere termijn (10 a 15 jaar) spelen. Op basis van meting chloride in betonstaal
moet worden bepaald of de vloeren aangepakt moeten worden.
- De betonnen dakgoten coaten of beplakken met eenlaags dakbedekking;
- Vervuiling van het schilderwerk door lekkage vanaf de dakrand. Dit kan
worden voorkomen door een forse trim op dakrand aan te brengen;
- Privacyschotten, compartimenteringschotten en de kleine balustrade hekjes
in verband met zinkzouten fabrieksmatig behandelen;
- In de houten balustradeleuningen zit plaatselijk houtrot. Gedeeltelijke
vervanging en verwijderen en opnieuw schilderen;
- Schilderwerk in de plint van de flat (zoals onderdoorgangen en boxdeuren) is
matig tot slecht.
- Technisch gezien kunnen de overige schilderwerkzaamheden aan de gevel
volgens de meerjaren planning worden behandeld en eventueel zelfs worden
uitgesteld. Niettemin wordt een algehele onderhoudsronde van beton en
houtwerken voorgesteld, mede om de uitstraling van de te verkopen flat te
verbeteren;
- De dakopbouw is in goede staat (de daklaag hiervan is recent vervangen),
- De dakbedekking is in goede staat. Deze is niet langgeleden geheel
vernieuwd en geïsoleerd
De woningen
De geluidsisolatie is over het algemeen eveneens voor verbetering vatbaar.
Bewoners klagen over gehorigheid. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen hoe de
gehorigheid kan worden aangepakt. In dat kader zal teven onderzocht moeten
worden of en zo ja welke maatregelen noodzakelijk zijn aan het deel van de gevel
dat parallel aan de metro loopt.
Technische inventarisatie geeft het volgende beeld:
- Ongeveer de helft van de keukenblokken en aan vervanging toe. De andere
helft is bij mutatie vervangen;
- De douche en toiletinrichting is verouderd;
- De wasmachineaansluiting is verouderd
- De CV is sterk verouderd
- Alle glas is dubbel. Voor de ramen aan de galerijkant zijn voorzetruiten
geplaatst;
- Voordeuren zijn van goede kwaliteit
- De woningen zijn tochtgevoelig
- Meterkast en opbouw elektra is verouderd
- Een deel van waterleidingstandpijpen in de toiletten veroorzaakt condens en
vochtproblemen en zal moeten worden geïsoleerd
Randvoorwaarden
- Prijsklasse gemiddeld genomen tot middenduur (behalve in plint en overige
wilde verbetering)
- Aansluiting op stadsverwarming verplicht
Doelstellingen
- Onderhoudsarm
- Minder servicekosten
- Verbeteren geluidsisolatie
- Veiligheid
- Leefbaarheid
- Uitstraling
Uitgangspunten
- Standaard oplevering woningen is 'kaal' (bovenop basis individuele
keuzemogelijkheden)
- Technische conditie op peil
- Renovatiestijl retrobauhaus
- Meer transparantie
- Ingangen hofzijde
- Veel aandacht voor ontsluiting (entrees, toegangshallen, trappenhuizen)
Maatregelen
Gebouw
- Vervanging uitwendige liften
- Revisie inpandige liften, stopplaats per verdieping
- Vervanging galerij armaturen en alle verlichting gemeenschappelijke
ruimten
- Aanleg bliksembeveiliging
- Vervanging halofoons en aanleg videofooninfrastructuur
- Vervanging collectie verwarminginstallatie
- Opstelling ketelhuis: hoeft niet te worden verplaatst.Dus nieuw ketelhuis op
dak is niet nodig
- Stortkokers vervallen, vuilophaal via metrosysteem
- De mechanische ventilatie blijft gehandhaafd
- Aanleg noodtrappenhuis
- Al het buitenschilderwerk krijgt onderhoudsronde
- De plint wordt gestript en geheel vernieuwd.
- De binnenstraat verdwijnt. Een deel van de binnenstraat kan als geventileerde
buitenruimte eventueel worden ingezet voor 'bijzondere woningvragers', bijvoorbeeld een
woongroep.
- De ingangshallen en toegangshallen vernieuwen;
- Vergroten entree begane grond en beter zichtbaar maken.
- Opknappen lifthallen en trappenhuizen
- Ventileren van de trappenhuizen
- De toegangsruimten worden verlevendigd door kunstenaars
- Galerijdeuren voorzien van hoge kwaliteit deurdrangers
- Loze ruimtes worden opgeheven en toegevoegd aan woning en/of hal of krijgt anderszins
een bestemming
- Vervangen bellenborden
- De brievenbussen vervangen en verplaatsen naar de begane grond;
Inpandig
- Vervangen CV- en warmwaterinstallatie en aanbrengen individuele bemetering
- Wasmachine aansluiting op huidige norm aanpassen
- Inbraakbeveiliging op ramen en deuren (politiekeurmerk)
- Een deel van de waterleiding standpijpen in toilet isoleren
- Tochtafdichting van deuren, ramen en puien verbeteren.
Nader onderzoek
De volgende punten vereisen nader onderzoek:
- Verbetering geluidsisolatie
- Plaatsing erkers
- Kast in keuken (naast keukenblok en achter grindbetonnen gevelpaneel) is broedplaats
voor kakkerlakken. De vraag is wat in deze niet toegankelijke kast zit.
- Herbestemming loze ruimtes
|
|
