Woningstichting Patrimonium

t.a.v. dhr. E. van Wees

Postbus 23031

1100 DM Amsterdam

Amsterdam, 25 april 2003

Gekwalificeerd Advies Bewonerspanel

m.b.t. Renovatie-ingrepen Grubbehoeve

Voorafgaand aan het definitief opstellen van dit advies heeft het Bewonerspanel op 15 april jl. een bewonersavond georganiseerd, waar de onderwerpen uit het advies met de aanwezigen zijn besproken.

Algemeen

Alvorens in te gaan op de voorgestelde ingrepen, wil het Bewonerspanel eerst een aantal algemene (knel)punten inbrengen;

Het is voor de bewoners in het panel tot nu toe niet of onvoldoende duidelijk op welk sociaal-statuut zij zich dienen te baseren, zowel de BBR als Patrimonium hebben hier vooralsnog geen duidelijk en eenduidig antwoord op kunnen geven. Ook het verzoek van het panel om het sociaal-statuut te toetsen aan de Stedelijke Kaderafspraken is tot nu toe niet duidelijk en met tegenstrijdige argumenten vanuit Patrimonium beantwoord.

Wij verzoeken u dan ook om duidelijkheid te verstrekken met betrekking tot het door bewoners te hanteren sociaal-statuut, waarbij wij ervan uitgaan dat de Stedelijke Kaderafspraken, indien aanvullend, hierop tevens van toepassing zullen zijn.

Gedurende de periode dat het panel actief is, en "gesprekspartner" voor Patrimonium, hebben de deelnemers aan het panel zich over het algemeen "overruled" gevoeld. Zij hebben niet het idee dat er werkelijk ruimte is geweest om mee te denken, de meeste onderdelen zijn als een mededeling bij het panel terechtgekomen. Vanwege o.a. personeelswisselingen bij Patrimonium en onduidelijke planvorming/voorstellen, en de mede daardoor ontstane tijdsdruk, heeft het panel niet de gelegenheid gehad om zich goed in de materie te verdiepen, zich goed te organiseren en haar achterban te benaderen. Met behulp van de Woonbond wordt getracht het panel en haar achterban een betere positie te geven.

Het panel verwacht van Patrimonium volledige ondersteuning bij haar activiteiten om te komen tot een volwaardige en representatieve bewonersorganisatie voor de huurders van Grubbehoeve.

Mede gezien het feit dat er nu twee groepen actief zijn als aspirant-kopers, te weten het KJEB en VOD, is het voor de huurders van Grubbehoeve van belang dat zij een duidelijke en volwaardige positie krijgen en behouden voor het huurdersgedeelte.

Patrimonium dient hiervoor voldoende faciliteiten (zoals een vergaderruimte volgens de NvU blz. 22 punt 14) en financiën beschikbaar te stellen. Deze facilitering mag niet worden doorberekend (via bv. servicekosten) naar de huurders van het complex.

De informatieverstrekking vanuit Patrimonium m.b.t. van belang zijnde onderdelen betreffende de renovatie en de inspraak/rol van de bewoners ( bv. sociaal-statuut/ afspraken BBR / actuele informatie ingrepen/ besluitvorming en overleg Patrimonium aangaande de Grubbehoeve, etc.) is veelal te laat of helemaal niet aangeleverd. Veel van belang zijnde informatie is zelfs via andere wegen bij het panel terechtgekomen, zoals de Stedelijke Kaderafspraken, de samenwerkingsovereenkomst met de BBR en diverse versies van het sociaal-statuut.

Ook is gebleken dat de afdeling participatie onvoldoende op de hoogte is en was van de overkoepelende afspraken tussen BBR en Patrimonium en over van belang zijnde stukken betreffende het sociaal-plan.

De panelleden zijn ook zeer geïrriteerd over het feit dat door de vorige projectleider van Patrimonium toezeggingen zijn gedaan over mogelijke ingrepen aan de woningen, die nu niet meer mogelijk blijken te zijn. De bewoners hebben het gevoel dat ze hiermee lange tijd aan het lijntje zijn gehouden, en hun energie hebben gestoken in een luchtballon. Dit heeft als gevolg dat enkele panelleden twijfelen of ze zich nog verder willen blijven inzetten voor het Bewonerspanel.

In de afgelopen periode heeft de (interim)projectleiding zich meer bereid getoond om de ideeën van het Bewonerspanel mee te nemen in de uitwerking van de "bijgestelde" plannen, deze ideeën staan onder andere verwerkt in dit advies. Het panel gaat er vanuit dat dit advies dan ook serieus en volwaardig wordt meegenomen in de uiteindelijke vaststelling van de plannen, en rekent erop dat Patrimonium deze inzet voortzet ook na het vertrek van de interim-projectleiding.

Patrimonium dient zich volledig in te zetten voor herstel van het vertrouwen onder de bewoners. Zodat er gewerkt kan worden aan een volwaardige samenwerkingsrelatie, waarbij de partijen elkaar serieus nemen en de invloed van de huurders in dit complex ook voldoende gewaarborgd blijft.

Zorgen zijn er over het beheer en de veiligheid in en rond het complex voor en tijdens de renovatie. De bewoners zien dat er nu al sprake is van verpaupering en uitbreiding van de onveilige plekken.

Het Bewonerspanel wil op korte termijn concrete aanpak en verbetering van het beheer, juist in deze periode van verhuizingen en renovatie dient het beheer specifieke aandacht te krijgen.

Het is van belang dat het interim-beheerplan in overleg met de bewoners op korte termijn wordt vastgesteld en uitgevoerd !!

Niet duidelijk is hoe Patrimonium haar verhuurbeleid nu toepast, is er sprake van tijdelijke verhuur of blijven de woningen bij mutatie leegstaan totdat deze gerenoveerd en verkocht gaan worden.

Voor bewoners die tijdens de ingrepen tijdelijk naar een wisselwoning gaan, is niet duidelijk waar die wisselwoningen zullen zijn.

Ten aanzien van de bewoners die belangstelling hebben om hun woning te kopen zal er eerst duidelijkheid moeten zijn over de koopprijzen en voorwaarden waaraan aspirant-kopers moeten voldoen. Daarnaast moeten er duidelijke regels en afspraken komen over vermenging van huur en koop en de rechten van en afstemming tussen huurders en kopers. Duidelijk moet zijn welke betrokkenheid kopers en huurders mogen verwachten van Patrimonium wat betreft beheer en onderhoud van de woningen en woonomgeving. Het panel wil zo spoedig mogelijk informatie krijgen met betrekking tot de koopprijzen voor de zittende bewoners, en over hoe de berekening van deze prijzen plaatsvindt.

De financiële consequenties van de ingrepen zijn nog niet duidelijk;

Wat gaat straks het water kosten, gaan de schoonmaakkosten en de energiekosten omlaag ?

Als er watermeters komen is het van belang dat vooraf aan de bewoners duidelijk wordt gemaakt welke financiële gevolgen dit voor hen heeft en hoe de afrekening straks zal verlopen.

Als het inderdaad zo is dat de bergingen en collectieve ruimtes niet meer in het gerenoveerde complex zullen terugkomen, dan verwacht het panel dat deze kosten ook niet meer worden doorberekend in de huur.

Het panel vraagt daarom van Patrimonium een schriftelijk overzicht van de huidige servicekosten en de toekomstige servicekosten.

Reacties op de uitpandige ingrepen

• De entrees in de poorten mogen niet onveilig en tochtig zijn.
• Bij de liften dient voorkomen te worden dat er weer overlast komt van rondhangende mensen en onveilige/onhygienische situaties, daarnaast dienen de liften goed en veilig te functioneren en goed schoongehouden te kunnen worden.
• De verdeling van het complex in compartimenten is voor de bewoners alleen acceptabel als er minimaal 2 toegangsmogelijkheden per compartiment zijn en men meerdere vluchtroutes heeft.
• Daarnaast willen bewoners via de galerijen de mogelijkheid houden om van het ene in het andere compartiment te kunnen komen, zodat de sociale contacten in het complex bevorderd en in stand gehouden worden.
• Ten aanzien van de fietsenhokken per galerij, zijn er nog veel vraagtekens bij de bewoners. Als het met tralies, verlichting en/of glas overzichtelijk en toonbaar wordt gemaakt, zijn er twijfels of dit werkelijk veilig zal zijn omdat evt. dieven dan wel heel goed zicht op alles gaan krijgen. Daarnaast is het voor de panelleden niet duidelijk of er werkelijk behoefte is aan veel fietsenhokken.

  Het panel zal hiervoor eerst de behoefte van de huidige bewoners gaan peilen, en wil ook graag wat ervaringen en voorbeelden van elders inzien.

• Ten aanzien van de plint is het Bewonerspanel voor bedrijfjes/organisaties die weinig of geen overlast bezorgen en bij voorkeur ook s'avonds de ruimte in gebruik hebben.
• Bij het aansluiten van een nieuwe hallofoon is het van belang dat er een beter belsysteem komt, de huidige bel heeft onvoldoende bereik en wordt door veel bewoners niet of te laat gehoord.
• Als er een ruimte vrijgemaakt wordt voor de huismeester, moet deze ruimte op een centrale plek in het huurdersgedeelte komen.
• Het Bewonerspanel pleit voor een kantoor met vergaderruimte van tenminste 55m2 (zoals vermeld in de NvU), waar men voor vergaderingen en de organisatie gebruik van kan maken.
• Het Bewonerspanel vindt het tevens belangrijk dat er een collectieve ruimte komt voor de bewoners van dit gedeelte van Grubbehoeve, dit moet een ruimte zijn waar de bewoners activiteiten kunnen organiseren en elkaar kunnen ontmoeten. Zo'n ontmoetingsplek kan een belangrijke functie hebben voor de sociale contacten en onderlinge verbondenheid.

Reacties op het basispakket inpandige ingrepen

• Nieuwe voordeuren zijn volgens het Bewonerspanel noodzakelijk, zoals vermeld in de NvU (Blz. 22, 15) moeten deze worden vervangen. In verband met de veiligheid wil het Bewonerspanel een gesloten deur, zonder glasstrook, wel is er veel behoefte aan een "kijkgat".
• Het bovenraam bij de voordeur dient te worden beveiligd met een dubbele veiligheidsstang
• De wasmachineaansluiting moet naar keuze van de bewoner(s) in de keuken of berging met een lekbak en afvoer op de riolering worden gemaakt, i.v.m. het gevaar van lekkage en wateroverlast.
• Bij lekkageplekken op de plafonds/muren dienen deze plafonds/muren niet gedeeltelijk maar in zijn geheel te worden gerepareerd en hersteld in de oude kleur, zodat de bewoners niet blijven zitten met onregelmatige plafonds.
• Niet duidelijk is hoe men de leidingen wil laten lopen door de woningen, het Bewonerspanel wil hier eerst inzicht in krijgen alvorens een definitieve reactie op de ingrepen kan worden gegeven.
• Het Bewonerspanel wil geen achteruitgang in het aantal liters warm water dat per minuut getapt kan worden. In het algemeen wenst het Bewonerspanel geen achteruitgang in de inpandige voorzieningen.
• De warmtewisselaar in het keukenkastje moet goed geïsoleerd worden, althans de temperatuur in dit kastje moet laag genoeg blijven. (Ervaring bewoners Groeneveen)
• Van belang is dat er via de leidingen en toiletkokers geen geluidsoverlast meer zal zijn van andere woningen, dit geldt met name voor de leidingen die van boven naar beneden door het gebouw lopen.
• Ivm het voorkomen van de overlast van stank, geluid en ongedierte is het van belang dat de vloeren overal (ook in de gangkast/elektrakast) goed gedicht worden.
• Alle tochtstrippen van de deuren en ramen aan galerij- en balkonzijde dienen te worden vernieuwd, deze zijn nu over het algemeen verpulverd of te poreus.
• Het Bewonerspanel wil dat de oude verfplekken in de keukens worden hersteld. Het afbladderen van de verf wordt hier veroorzaakt doordat indertijd vanwege een "gift" de verkeerde soort verf is gebruikt door Nieuw Amsterdam.
• In het ventilatiesysteem dient de mogelijkheid gecreëerd te worden voor het aansluiten van een afzuigkap
• Grote zorg is er bij de bewoners over de bestrijding en het wegblijven van ongedierte zoals de muizen en kakkerlakken. Patrimonium dient er bij deze renovatie alles aan te doen om ervoor te zorgen dat er geen ongedierte meer is en ook niet meer terug kan komen in de woningen.
• Voor de bewoners die zelf aangebrachte voorzieningen in de woning hebben, is niet duidelijk welk beleid Patrimonium hanteert indien deze voorzieningen vanwege de renovatie verwijdert moeten worden. Redelijk zou zijn als hiervoor dezelfde richtlijnen gelden als voor stadsvernieuwingskandidaten die hun woning vanwege sloop moeten verlaten.

Opties

Wat betreft de opties die huurders evt. kunnen kiezen tegen betaling van extra huur of middels een betaling in één keer, is het van belang dat de (huur)prijzen hiervan bekend zijn alvorens het panel hierover een oordeel kan geven.

Daarnaast moeten de bewoners een afschrijvingsregeling met Patrimonium kunnen afspreken, voor die bewoners die binnen 5 jaar verhuizen en een eenmalige betaling voor een optie hebben gedaan. Dit zal bewoners ook eerder stimuleren om opties te nemen.

Mogelijke voorkeuren voor opties zijn:

• Serre
• Berging op eigen galerij
• Aanbrengen van een 4-punts wandcontactdoos in de keuken
• Ivm vaatwasmachine, extra module in de nieuwe groepenkast
• Bovenkastjes in de keuken met hoogte tot het plafond
• Extra grote spiegel in badkamer
• Videofoon-aansluiting
• Verwarming in de badkamer
• Weghalen van de muur tussen hal en keuken
• Een mengkraan voor constante temperatuur
• Thermostaatkranen op de verwarming
• Balkon(hek) afzagen
• Vloerverhoging balkon, gelijk aan woonkamer
• Dubbele deuren
• Schuifpui
• Nieuwe tegels
• Ander keukenblok
• Nieuwe wastafel
• Ligbad
• Nieuw toilet

In de NvU is sprake van extra opties voor de woningen die door de bewoner gekocht zullen worden. Hiervan is niets teruggevonden in het Voorlopig Ontwerp.

De mogelijk moet bestaan om Pro-points in te zetten bij het afrekenen van de opties.